di Simone Mariotti

La scorsa settimana dalle colonne di questo giornale si apprendeva una notizia straordinaria: i prezzi delle case in zona San Giuliano Mare sono quadruplicati negli ultimi due anni, il che significa, parlando con i numeri, un incremento medio del 300%. Ad informare i riminesi di questa festa del rendimento è stato Giorgio Benvenuti, patron di Riviera di Rimini, nonché uno dei più attivi artefici del rinnovamento della nostra città.
Da buon imprenditore di successo, Benvenuti deve avere subito fiutato l'affare: caspita, non capita tutti i giorni che un qualsiasi bene si rivaluti così tanto e in così poco tempo; che sia il caso di vendere e portare a casa il risultato? Non è forse vero che si deve realizzare dopo forti rialzi e comperare durante i saldi?
Ad ascoltare le sue cifre in effetti un pensierino alla vendita lo si potrebbe anche fare, tanto per non restare con il cerino in mano al momento del calo, che prima o poi arriverà, come è sempre accaduto nella storia di qualsiasi bene scambiato. Pare che i prezzi siano dell'ordine di 6.000€ al mq. Accipicchia, vuol dire che per un appartamentino di 70 mq si devono sborsare (o si possono incassare) la bellezza di 420.000€ (ovvero circa 813 milioni di vecchie lire). Regalato, diranno quelli che pensano che il mercato sia solo all'inizio di uno sconvolgente rialzo, anche perché un nuovo pifferaio magico sta già coinvolgendo i risparmiatori: un mega albergo di lusso che trasformerà tutta l'area in una miniera d'oro. E già si fa un inquietante paragone con la "bella e delicata" struttura che ha "riqualificato" il vecchio, fascinoso Savoia.
Se tutto va come previsto dagli attuali 6.000€ al mq si passerà presto ai 7.000 e 8.000€ e poi su verso l'infinito, verso l'immortalità, dove pare già si trovi Riccione.
Notizie strepitose arrivano infatti dalle parti di viale Ceccarini. Mi giunge all'orecchio la voce di un appartamento di 70 mq, "ben posizionato" vicino ad una discoteca, per il quale si chiedono 1,5 miliardi di lire (11.000€ al mq). Pare ci sia la fila per vederlo (e chi mancherebbe la vista di un simile fenomeno), anche se i compratori si attardano.
C'è poi un problema. Stando ai prezzi di oggi, chi compra per affittare (che nella mitologia popolare è sempre il migliore degli investimenti) deve trovare degli inquilini piuttosto ricchi. Supponiamo di optare per il nostro appartamentino di 70 metri. Come detto si devono scucire più di 800 milioni di lire. Se riusciamo ad affittarlo tutto l'anno a 900€ al mese (una bazzecola), detraendo qualche soldino per ICI e spese varie, possiamo ricavarci circa 10.000€ l'anno, il che vuol dire un 2,3% annuo sul nostro investimento. Tutto in nero ovviamente, perché se ci si mette di mezzo anche il fisco son dolori. Un affarone dirà qualcuno voi: i Bot mi danno meno del 2%! Tuttavia un comune Btp con scadenza 6 o 7 anni oggi ci omaggia con un rendimento netto di circa il 3,5%, ed ha anche il pregevole vantaggio di essere quotato tutti i giorni e di essere liquidabile, anche parzialmente, in qualsiasi momento lo vogliate. Tutte caratteristiche "insignificanti" per i patiti del mattone!
La casa di San Giuliano invece è solo lì che aspetta il nuovo albergone, ed anche se il sistema fognario resterà quello che è (cioè uno schifo), chi se ne frega! Sarà curioso osservare i futuri turisti del 5 stelle immergersi nel limpido mare della Barafonda, che al momento resta piuttosto oscuro.
Tornando alla realtà, quello che si immaginava da tempo sta già accadendo in altre parti del mondo. Un paio di mesi fa citavo i dati dell'Economist in cui si faceva notare il clima particolarmente rovente in alcune aree del pianeta dal punto di vista dei prezzi immobiliari (tra l'altro in Italia il rapporto tra prezzi immobiliari e reddito delle famiglie ha superato il picco dell'ultimo boom, quello del 1992, che fu seguito da sei anni di calo nelle quotazioni). L'Australia era una di queste e in effetti, come previsto, i prezzi hanno cominciato a raffreddarsi tanto che la banca centrale ha rinviato un ulteriore rialzo dei tassi, con conseguente svalutazione della moneta. In Inghilterra si sta verificando la stessa situazione. La Bank of England ha già messo mano ai tassi più volte di recente ed è probabile che continuerà a farlo per contenere la bolla immobiliare e i suoi pericolosi effetti sul portafoglio delle famiglie inglesi.
Per fare un confronto, si consideri che nel mercato inglese, il più caro di tutti, i prezzi immobiliari sono aumentati ad un ritmo del 14% annuo circa dal 2000. Un incremento assoluto del 60% in 4 anni. Ripensando al dato di San Giuliano si possono fare due conti. Volendolo scorporare, l'effetto darsena, per quanto grande possa essere, in un mercato già in rapida ascesa come quello degli ultimi anni difficilmente lo si può stimare oltre il 100%.
E allora forse Giorgio Benvenuti si è lasciato un po' prendere dall'entusiasmo che caratterizza tutte le sue imprese, anche perché il 300% in due anni nell'immobiliare dei paesi sviluppati lo si è visto solo in Florida negli anni venti o in Giappone negli anni ottanta, ed in entrambi casi per chi comprò in pieno boom fu un vero disastro epocale.
Forse sarebbe bene tornare un po' con i piedi per terra, senza aspettarsi la luna nel pozzo dopo aver speso più di mezzo miliardo per qualche decina di metri quadrati, anche se da quelle parti c'è una bella darsena, una delle cose migliori fatte a Rimini negli ultimi decenni, che ha intelligentemente riqualificato la zona ed arricchito, soprattutto, chi la casa lì già la possedeva da anni.