La Voce di Romagna, 22 giugno 2015

di Simone Mariotti

Giorni fa un mio cliente mi ha riferito l’esperienza della sua famiglia su una operazione immobiliare iniziata nel lontano 1978 e appena conclusasi e mi ha chiesto di fare un paio di conti per avere un’idea del risultato complessivo e di cosa avrebbero prodotto eventuali investimenti alternativi. Il periodo è piuttosto lungo e diventa quindi interessante valutare soprattutto il confronto con il mercato azionario e i suoi indici, che ci offrono serie storiche precise e su ogni orizzonte temporale.
Partiamo dicendo che l’immobile di cui parliamo (130mq) fu acquistato per 42 milioni di lire nel giugno 1978 (circa 21.600€) ed è stato appena venduto per 375.000€. Se detraiamo 50.000€ spesi per una ristrutturazione nel 2009 (al tasso d’inflazione Istat sarebbero oggi 54.500€), l’incremento complessivo risulta essere pari al 1380%. Considerando l’inflazione di tutto il periodo, grazie ai coefficienti di rivalutazione che l’Istat ci mette a disposizione (quello per il giugno 1978 è 6,637), i 21.600€ di allora equivalgono a circa 143.000€ del 2015, il che significa che in termini di potere di acquisto la crescita è stata del 120%. Non male! Ma dove è situato l’immobile? Ha avuto un andamento normale o il suo valore è stato influenzato da condizioni particolarmente favorevoli?
Ci troviamo a San Donato Milanese, il paese è vicino a Metanopoli (sede ENI) e la zona ha beneficiato della crescita di ENI, dell’arrivo della Metropolitana (linea gialla) circa 20 anni fa a 2 km dalla casa e della progettazione di una nuova fermata a circa 700 (che verrà realizzata nei prossimi 10 anni). Vicino allo stabile si è sviluppato un importante Ospedale (famoso anche per la Cardiochirurgia). Negli ultimi 10 anni hanno riqualificato un lago adiacente e aperto un bel parco, e l’immobile quindi si è trovato a beneficiare di una situazione piuttosto favorevole, certamente sopra la media rispetto a tante altre zone. Ci si chiede allora se la borsa sarebbe riuscita a battere questo investimento immobiliare che si è rivelato essere decisamente azzeccato.
Quello che abbiamo fatto col valore immobiliare è un conteggio puro che non tiene conto né dei potenziali affitti né dei costi sostenuti (spese condominiali, di manutenzione e tasse). Un confronto con un indice di mercato puro, cioè che non reinveste i dividendi, dovrebbe essere equo (tu non consideri gli affitti, io le cedole), e i costi di manutenzione del bene potrebbero essere assimilati a quelli di gestione di un portafoglio titoli (nel nostro caso infatti le spese ammontano a circa 5000€, che sul valore finale sono l’1.3% annui). Il dato che allora ci arriva dall’indice Comit di Borsa Italiana calcolato dal 1978 ad oggi, senza dividendi reinvestiti, fa pendere la bilancia decisamente dalla parte di Piazza Affari. Siamo passati da 62 a 1280, con una crescita del 1966% (con i dividendi reinvestiti il valore si moltiplica: + 6198%).
Cosa avrebbe voluto dire investire effettivamente in borsa è difficile dirlo perché i fondi azionari Italia allora di fatto non esistevano. Un fondo che si può utilizzare per un’idea molto sommaria è il Fonditalia Global, ancora oggi sul mercato, anche se nel corso dei decenni ha cambiato totalmente politica di investimento ed è oggi un bilanciato globale, che investe una discreta porzione in obbligazioni, e non ha senso un confronto con la borsa italiana. Ma nel 1978 era una delle pochissime possibilità di investimento gestito per gli italiani e dal 1 giungo 1978 ad oggi il rendimento sarebbe stato del +1480%.
Se invece in quel giugno 1978 qualcuno avesse avuto la possibilità di investire all’estero lo Standard&Poor’s500 della borsa americana lo avrebbe arricchito del +1950%. E negli USA le possibilità di investimento alternative c’erano e se prendiamo un fondo classico come il Templeton Growth, attivo dal 1954, il rendimento prodotto sarebbe stato ben del 6.900%.
Per uno sguardo più globale, l’indice MSCI World in valuta locale è cresciuto (in USD) del +1462%, mentre un dato preciso con rendimenti effettivamente realizzati lo troviamo da un altro fondo della Templeton, il World Fund, che nacque proprio nel 1978 e che ad oggi ha reso l’11.5% annuo, pari a un totale del 5500% circa.
Pur con tutti i limiti di un’analisi relativa a un singolo caso (seppur eccellente per l’immobiliare), si conferma un dato più volte sottolineato in passato: sul lungo temine, mediamente, le borse valori offrono ritorni discretamente superiori al mattone, senza contare la costante e immediata liquidabilità degli investimenti in titoli.