Pubblicata il 17 giugno 2012 su La Voce di Romagna

di Simone Mariotti

Il vostro gruppo dove sta investendo in questo periodo? Rimini è ancora un posto attraente?
innanzitutto bisogna fare un distinguo tra chi fa impresa di costruzioni in generale e chi fa immobiliare noi siamo una società immobiliare fondamentalmente non siamo un'impresa di costruzioni a tutto tondo che segue anche appalti pubblici, quello è un mercato a cui noi non accediamo. Chi fa impresa sicuramente va cercando certamente più opportunità all’esterno perché qui gli appalti pubblici oramai sono finiti e il Comune di soldi non ne ha. Chi fa immobiliare è inutile dire che il settore è in difficoltà. Però va fatto un distinguo: c'è una flessione per quello che è il prodotto di bassa qualità, ma sul segmento di qualità ancora il mercato risponde, le richieste ci sono (anche se non come negli anni passati), ma sono più mirate. Prima la gente comprava un po’ di tutto, anche il prodotto che non aveva molto senso. Oggi non è più così. C’è molta più attenzione a tutto quel che riguarda l’ambiente, l’acustica, la qualità. Ma noi come Gecos ci muoviamo in quella direzione da anni.
C’è un problema sulla aree?
L’amministrazione sta parlando sempre più di recupero e restauro. Noi da tempo stiamo intervenendo con questa logica, e fabbricati già esistenti li stiamo demolendo e ricostruendo per fare un prodotto nuovo consono ai tempi attuali.
In passato gli industriali lamentavano la sottrazione di aree, oggi?
Per quel che riguarda le aree nuove, non abbiamo nessun terreno agricolo quindi non andiamo a rubare spazio a nessuno. Abbiamo delle aree che sono inserite nel tessuto urbano e che quindi vanno recuperate con i piani particolareggiati. Il vecchio problema delle aree industriali è una polemica oramai sterile perché oggi non ci sono altro che capannoni vuoti
E’ che facciamo sempre le cose senza pianificarle a lungo termine...
È vero non sono mai stati fatti dei piani per cui si è detto: “nei prossimi 10 anni dobbiamo costruire in questa maniera”.
Poi però nel boom tra il 1998 e il 2008 a Rimini si è costruito tanto, di questo ne converrete?
Abbastanza
Ma allora, visto anche il limitato territorio di Rimini, non si è fatto un po' troppo prima costruendo tutti a più non posso senza cercare anche dal mondo dei costruttori una mediazione con l’amministrazione per fare le cose con più calma?
Si, a posteriori uno può fare anche questa considerazione, però in queste cose bisogna distinguere i ruoli. Il ruolo che lei dice è quello del pianificatore, e sta nelle sedi comunali. L’imprenditore sta dall’altra parte. Lui guarda il mercato, e se il mercato di richiede certi tipi di prodotti e certe quantità, e lo faccio secondo le regole che i pianificatori mi dicono di seguire, io le faccio. Quindi la critica che lei fa, che io posso anche condividere, la ribalto all’amministrazione comunale. Aggiungo che fino a circa un anno fa se uno andava a comprare le aree, queste avevano prezzi sbalorditivi e se uno voleva costruire doveva per forza farlo con quelle quantità, se no non riusciva a stare dei costi. Il veri speculatori, quelli che hanno fatto veramente i soldi, sono i proprietari delle aree, non i costruttori, che hanno anche un rischio di impresa non indifferente.
Però il costo del terreno era noto, e chi faceva impresa e doveva costruire sapeva quanto pagava le aree e che avrebbe dovuto costruire immobili molto grandi, rischiando passi più lungo della gamba. Mancanza di valutazione?
L’imprenditore però non ragiona così. Non è che se la Fiat non vende più le macchine smetti di fare tutto. L’imprenditore fa una ricerca di mercato. Oggi il mercato mi dice che vuole delle case fatte in un certo modo. A che prezzo sono disposti a pagarlo? Poi faccio tutti i conti e anche se il costo del terreno è abnorme fai un prezzo finale per il mercato. Lui parte dal mercato prendendosi tutto il rischio immobiliare del caso. E gli imprenditori che hanno fatto quelle valutazioni non immaginavano che sarebbe arrivata una tale crisi
Resta il fatto che si sia costruito troppo, e che non è un problema solo italiano.
Però noi stiamo continuando a vendere questo è un po’ un mito da sfatare. A noi sono rimaste solo sette unità da vendere e tutte di qualità. Certo i tempi sono più lunghi, ci si pensa di più, però abbiamo continue richieste e noi stiamo continuando a vendere. Non è vero che non c'è richiesta e che nessuno compra più appartamenti perché ce ne sono troppi.
Però quel che si sente in giro, anche dagli addetti ai lavori, è un po’ diverso. Tanto è vero che si ricomincia a valutare la bontà di certi prezzi come opportunità proprio perché i valori sono calati molto e c’è molto invenduto.
E’ vero che ci sono appartamenti vuoti o invenduti sul mercato, ma che tipo di appartamento? Spesso vecchi, da ristrutturare, spesso sono seconde case. Il messaggio che oggi vogliamo dare è che esiste ancora il mercato, ma è un mercato di un certo tipo, di qualità. Non c’è più invece il mercato dell’usato o del prodotto mediocre. Quello è finito. E molta colpa è anche della difficoltà che hanno le banche a finanziare certi investimenti. Se hai bisogno di 200 ti danno 100 e il resto lo devi mettere tu. Ma nessuno ha più quelle disponibilità…
Questa però è un po' una leggenda. Il problema è che non c’è liquidità e i costi dei mutui sono molto più cari, con spread che se anni fa erano euribo +1 oggi sono euribor +3 e questo incide non poco. Poi certo di sono di mezzo le maggiori garanzie richieste…
Non dirà che le banche sono sante?
No, ma non lo erano neanche prima, quando i mutui li concedevano a go-go e a tassi bassi. Il problema è che in molti casi ne hanno dati troppi. E se dipendesse solo da loro continuerebbero
In effetti sei mesi fa non concedevano quasi nulla, oggi si sta rimettendo in modo qualcosa.
Pero non nascondiamoci dietro ai fatti. C’è un dato che è incontrovertibile ed è che l’Italia è uno dei paesi con la più alta percentuale di proprietari di case del mondo.
Si, è vero
E’ un processo iniziato negli anni 80 e oggi siamo arrivati a poco meno del 90% di proprietari. Come può continuare la domanda di casa se quasi tutti ne hanno già una?
Questa però è anche una mentalità italiana, che va verso il mattone. E la strada oggi è ricostruire sull’esistente. E’ questo che bisogna fare. Una casa dopo 30 anni o ci si rimette le mani sopra o ci rimette le mani.
Quindi è giusto puntare a non aumentare le cubature, ma a riqualificare il vecchio?
Sì, ma questo veniva fatto anche prima
Ance però lamenta molto il blocco dei piani e delle aree per nuove cubature
Se un imprenditore ha acquistato 4 anni fa quando non c’era la crisi in un’area che già era edificabile e inserita in un piano particolareggiato e adesso gli si dice: “no li non costruisci più”, non è giusto. Non bisogna più costruire palazzi di venti piani? Facciamo solo villette con il verde? Possiamo ragionare di tutto, ma non il blocco indiscriminato. Se ci sono delle regole e tu fai degli investimenti secondo quelle regole queste non possono essere cambiate in corso d’opera.
Questo però non è figlio della scarsa pianificazione? In passato si è fatto anche il contrario. I terreni erano agricoli e son diventati edificabile, ma ovviamente nessuno diceva nulla…
Sì però il piano regolatore serve per questo. E poi nel passare da agricolo a edificabile non danneggi nessuno, nel contrario sì. Completa allora quello che hai fatto fare e approvare, è una questione di pianificazione…
Io però come cittadino posso subire un danno anche dalla perdita di terreno agricolo. E parlando di pianificazione qui a Rimini hanno più che altro trionfato le varianti al piano...
Sì, ma le cubature sulle varianti non sono cambiate. L’aspetto che ha bloccato molti piani particolareggiati è l’avere o meno la totalità dell’area. Per esempio su 40.000mq di intervanto bastava che uno avesse 200mq e si opponesse per bloccare tutto. Allora fai la variante e rifai il perimetro dell’aera.
Mi fa un esempio?
Le dico due nostri casi eclatanti su interventi in piani particolareggiati. Uno riguarda via Fantoni e l’altro è la storia che ha coinvolto la scuola Borgese. In entrambi i casi non riuscendo ad acquistare il 100% dell’area abbiamo raggiunto un accordo con la vecchia amministrazione, per riperimetrare l’area con una variante. Senza avere un metro quadro in più di case per noi, abbiamo ceduto delle aree al Comune, oltretutto in un caso ci siamo impegnati a ricostruire la scuola (che è stata chiusa e dove erano in affitto, e la rifacciamo con la palestra!) e nell’altro un parcheggio per il Palas. Queste non erano varianti a nostro favore, ma anche a fronte di una scuola e di un parcheggio gratis per il comune non si riesce comunque ad andare avanti.
E perche no?
Perché l’amministrazione si è messa in testa che “a prescindere” non si deve fare più un metro di casa. Ha senso? Questo è un pregiudizio, e oltretutto è un nostro diritto andare avanti con i lavori. E’ questa la pianificazione? La città così si ferma, e in un momento come questo non possiamo permettercelo.
Però il territorio è stato consumato parecchio. E c’era chi diceva che prima i costruttori facevano il bello e il cattivo tempo, decidendo loro piani, aree e varianti…
Siamo i primi a dire che non bisogna consumare più territorio e che bisogna costruire solo in una certa maniera, ma anche per un avere piano particolareggiato come quello per l’area in via Montescudo - che è come un’oasi di pace di dieci casette circondate dal verde e col livello stradale abbassato - ci vogliono dieci anni! Quindi smettiamola di dire che i costruttori andavano in Comune a trattare con chicchessia e decidevano loro dove e quanto costruire, perché son cose che a noi fanno veramente male. Non siamo mai andati a trattare per trasformare aree da agricole a edificabili per farci dei palazzoni. Per qualunque area ci abbiamo messo il sangue. Abbiamo regalato alla città una cosa come la Darsena che allora valeva 70 miliardi, regalato. Non è un’opera pubblica, l’abbiamo fatta noi, e che poi si debba anche passare da speculatori arricchiti... Ci sarà anche chi ha speculato, ma ripeto, chi si è arricchito veramente sono stati i proprietari delle aree.
Quella di investire nell’antisismica può essere una strada che aiuta il settore?
Sì, ma il mercato della ristrutturazione fatta lasciando in piedi il fabbricato è lavoro da piccola impresa. E comunque ci vogliono i soldi. Se gli alberghi per esempio non hanno più margini di guadagno e le banche non finanziano, non interverranno mai per ristrutturare come si deve. Lo stesso per i private, non ci sono più soldi, e se non cresci non andrai da nessuno parte.
Però è un circolo vizioso. L’albergatore non riesci più a trovare la motivazione giusta perché deve far prezzi stracciati perché la qualità della città non è eccelsa, perché ci siamo ingolfati di cemento, le fogne non si fanno, il lungomare è intasato… come se ne esce? Demolire e ricostruire è ottimo, ma in quanti casi lo si può fare.
L’immobiliare va al traino dell’Economia non crea lui la crescita. Gli immobili vengono acquistati da chi ha soldi generati grazie alla crescita economica. Se l’albergatore lavora bene, poi con i guadagni può ristrutturare l’albergo e comprare l’appartamento per i figli. E questo è il meccanismo che ha funzionato dagli anni 60, 70 in avanti. Bloccare le costruzioni in toto oggi non risolve nulla. E’ il resto che va stimolato.
Però a Rimini l’industria alberghiera è in calo e il numero di attività è calato parecchio.
Anche qui ci vuole del coraggio per riqualificare. La struttura alberghiera va vincolata se ha senso che sia un albergo. Se c’è una struttura in 4° fila su un lotto di 400mq edificata con indici di 2-2,5, quindi con un costruito di 800, 1000mq, quella è una situazione sfruttata al massimo. Non lo puoi vincolare ancora a fare l’albergo. Quello è destinato a morire. L’amministrazione deve avere il coraggio di dire: “è giusto che ci sia una fascia alberghiera con vincoli rigidissimi nelle prime due o tre file, ma per il resto lascio la libertà di decidere, affiche si riqualifichi tutto”.
E i Project?
Da 5 anni attendiamo ancora una risposta sul nostro progetto per il tratto che va da piazzale Kennedy a piazza Marvelli. E si tratta di un investimento di 100 milioni di euro, fatto dallo studio numero uno al mondo, quello di Foster. Oltretutto era una bozza di progetto, tutto da discutere. Ci hanno chiesto tre varianti, e le abbiamo presentate tutte e tre, e adesso sembra che non se ne voglia fare più nulla.
Il grattacielo sembra non si farà
Non vuoi fare il grattacielo? Bene, noi siamo anche disposti a discuterne, ma parliamone. Invece nulla, non riusciamo neanche a parlarne.
Però a Riccione si è riqualificato il lungomare senza motore immobiliare…
A Riccione doveva essere una riqualificazione solo estiva, e d’inverno infatti c’è il deserto e ci sono stati anche dei problemi. Il bando di Rimini richiedeva invece la vivibilità del lungomare tutto l’anno. Non ci veniva chiesto solo un parcheggio e un rifacimento dell’arredo urbano, bensì delle strutture per vivere l’aera 24 ore al giorno 365 giorni l’anno. Non pretendiamo che ci facciano gli applausi, ma neanche convocarci e dire tramite stampa che non si fa più nulla, mi sembra molto avvilente, dopo aver anche speso un milione e mezzo in progettazione.