di Simone Mariotti

Milano, 11 marzo 2009. "Non c'è pace nel pianeta casa. Quando la compri non vengono rispettate le tutele previste dalle normative di legge, costa troppo mantenerla, e quando ci vivi gli amministratori di condominio passano ai propri eredi i soldi delle spese condominiali".
È l'ultimo scandalo/beffa denunciato pochi giorni fa da Assocond-Conafi (l'associazione che da anni si batte per la difesa delle vittime dei fallimenti immobiliari). Un amministratore a dir poco disinvolto gestiva in modo illegale i depositi di 14 condomini. Messo alle strette, l'uomo si è suicidato, ma il conto corrente con i versamenti dei condomini finisce in successione e i soldi, in esso inopportunamente versati, nelle tasche degli eredi, che ringraziano. La brutta storia, non l'unica purtroppo, fa emergere, sottolinea l'associazione, le gravi mancanze del nostro ordinamento in materia di gestione condominiale.
Oggi incontriamo Riccardo De Benedetti, che da anni coordina l'attività di Assocond-Conafi.

Il Sole 24 ore già nel 2005 stimava in 200mila le vittime di fallimenti. Oggi si parla di 60 mila famiglie, una cifra enorme comunque, pari a una città come Rimini. È difficile avere dati precisi? A che punto siamo?
La giornalista del Sole a suo tempo usò dei dati che nessuno fino ad allora ci aveva contestato. Oggi la cifra di 60mila famiglie negli ultimi dieci anni proviene dall'ANCE, dai costruttori, quindi certamente affidabile e non sospettabile di eccessi.
Ma oltre al numero, sono i soldi persi il dato che impressiona. Se rifletti sul fatto che di queste 60mila vittime solo 13mila circa hanno inoltrato domanda di risarcimento per un totale di circa un miliardo di euro puoi comprendere il danno complessivo a quanto ammonta. Tieni conto che il fallimento Pozzi di Rho, tanto per fare un esempio, coinvolse 800 famiglie certificate nell'operazione di salvataggio cui partecipò Franco Casarano (presidente Assocond-Conafi) come legale delle vittime; ebbene di queste 800 famiglie hanno fatto domanda non più di 100! Quindi le cifre sono davvero ardue da determinare. La settimana scorsa mi hanno segnalato il fallimento di una coop di Pisa: altre 80 famiglie; hanno cominciato a ballare nel 2004 e ora arrivano alla certificazione finale del disastro, ma loro non potranno fare neppure domanda al Fondo di solidarietà previsto dal dlgs 122 a risarcimento dei danni subiti. Quindi anche i dati provenienti dal fondo non riescono a fornire un'immagine precisa del fenomeno. Insomma un bel pasticcio la cui unica soluzione sarebbe appunto quella prevista dalla legge... se venisse applicata.

Come funziona il Fondo?
La legge ha pensato, giustamente, di risarcire le vittime dei fallimenti immobiliari senza gravare sulle casse dello Stato, ma utilizzando il circolo virtuoso delle nuove garanzie che il cittadino ottiene dall'applicazione della legge. In altre parole, il fondo è alimentato da un prelievo dello 0,5 per cento sulle fideiussioni aperte a garanzia dei soldi versati dall'acquirente prima di entrare in possesso della casa. I termini per iscriversi sono però ampiamente scaduti l'anno scorso a giugno. A gestire il fondo è la CONSAP, società di proprietà del ministero dell'Economia, che analizzerà entro la fine dell'anno le domande e accetterà quelle che corrispondono ai requisiti previsti dalla legge. Il fondo ha la durata di 15 anni e risarcirà le vittime secondo la sua capienza che naturalmente varierà con il variare dell'applicazione della legge. Più la legge è applicata, vale a dire più i cittadini sono garantiti più le vittime saranno risarcite. Certo, ora come ora la legge è largamente disapplicata, ma non a tal punto da dire che è inapplicabile. La legge è appunto boicottata che è cosa ben diversa.

Qual è il motivo di questo boicottaggio?
A rischio di essere brutale: perché le aziende edili in grande maggioranza sono inaffidabili. Bassa capitalizzazione, si lanciano in imprese più grandi di loro e spesso non ottengono fiducia dalle banche. Fino a che si tratta di prestar soldi all'impresa l'istituto di credito si accontenta dell'ipoteca. Se l'impresa è incapace chi se ne frega, nella procedura fallimentare le banche hanno il privilegio e non perdono nulla; ma se si tratta di garantire anche i soldi degli acquirenti, béh, allora le cose diventano più difficili e io banca non presto a chi rischiando di fallire mi costringe a ripagare anche gli acquirenti. Di fatto, e questo è il discorso che va fatto ai cittadini, un'impresa che si presenta sul mercato senza fideiussione segnala apertamente che di lei le banche non si fidano, e allora se non si fida la banca perché dovrebbe fidarsi l'acquirente? Certo, gli acquirenti non devo cascare nella facile lusinga dello sconto. Capita spesso, ma è pratica illegittima, che l'impresa si presenti all'acquirente con due prezzi uno con e l'altro senza fideiussione. Indovina quale sceglie l'acquirente? Così però rischia immensamente di più di ciò che spenderebbe con la fideiussione. Prezzo, per altro che non supera l'1 o al massimo l'1,5 % delle quote assicurate che poi non sono tutto il prezzo dell'appartamento.

Perché solo 100 di quelle 800 famiglie fecero ricorso? E perché in generale solo 13mila su 60?
Più che altro per mancanza di informazione, per scoramento, per disinteresse, per vergogna; vale a dire gli stessi motivi per i quali per decenni il fenomeno dei fallimenti immobiliari non è emerso e nessuno lo ha mai denunciato a partire dalle stesse vittime. Gli stessi motivi che, più o meno, impediscono oggi che le garanzie che ci sono siano riconosciute da tutti e da tutti siano pretese.