Pubblicato il 12 gennaio 2005 su La Voce di Romagna
in prima pagina
di Simone Mariotti
Quando, due settimane fa, sono tornato a parlare del mercato
immobiliare mi sono arrivate diverse lettere al mio indirizzo di posta elettronica.
La maggior parte di queste erano a metà tra domande sul se comprare ora
indebitandosi per i prossimi 30 anni o aspettare, ma anche ricerche di una spalla
su cui piangere, visto il proibitivo costo degli appartamenti e relativi affitti.
Rispondere è sempre complicato, se non impossibile viste le peculiarità
di un settore come quello immobiliare in cui la mancanza di trasparenza e la
diversità delle situazioni sono la regola. Bisogna poi distinguere tra
chi una casa già la possiede e vuole continuare a comperare per fare
un investimento, e chi invece medita il primo acquisto per viverci. Se nel primo
caso la mia risposta propende decisamente per l'attesa, nel secondo gli elementi
da valutare sono parecchi, non ultima l'esigenza psicologica di avere un proprio
rifugio. Attenzione però. Se fate un investimento a 30 anni dovete tenere
in considerazione il fatto che i tassi di interesse non saranno sempre ai livelli
bassi di oggi e che quindi la rata del mutuo che progettate, tra 5 o 6 anni
potrebbe essere sensibilmente più alta (o la scadenza molto più
lunga del previsto), e che gli affitti potrebbero subire una contrazione dovuta
all'eccesso di offerta negli anni a venire, così come, soprattutto, il
prezzo delle case.
Mesi avevo accennato al problema dello spopolamento dei paesi europei (previsto
dalle statistiche mondali) ed al conseguente sovraffollamento di abitazioni
vuote che si sarebbe venuto a creare, con conseguente calo dei prezzi. C'è
un altro fattore non meno importante da valutare per il lungo periodo, e che
andrà ad impattare non poco sul valore delle abitazioni (quello che tutti
credono ottimale per l'investimento immobiliare).
Tra il 2015 e il 2030, sia in Italia che in altri paesi, non solo la popolazione
subirà una riduzione, ma sarà sempre più vecchia. In particolare
in quegli anni inizierà ad andare in pensione tutta la generazione del
baby boom italiano (anni '50 e '60). Tutto ciò, oltre a costituire una
minaccia terribile per le casse previdenziali (ma di questo parleremo in un
altro momento) produrrà un naturale calo della domanda di abitazioni
che negli ultimi 40 anni è stata sostenuta della crescita delle famiglie
giovani, che domani si trasformeranno in pensionati, senza un sufficiente ricambio.
La stesa cosa è prevista anche per gli Stati Uniti ed è fonte
di non poche preoccupazioni.
Su il Sole 24 Ore di sabato scorso si parlava di un libro che sta avendo un
grande successo oltreoceano (The Coming Generational Storm) in cui si analizzano
le dinamiche demografiche e sociali per cercare di stabilire il futuro di in
investitore di oggi (un testo simile uscì anche qualche anno fa in Inghilterra
"The Demographic Investor", molto interessante). Ebbene: gli immobili
non sono neanche citati tra le alternative per il risparmiatore americano, che
dovrebbe essere più interessato a titoli indicizzati all'inflazione,
alla Cina, e alle materie prime.
Tornando alla nostra realtà, tra le lettere pervenutami
una era firmata da un mio caro amico, Matteo, dirigente di una nota grande azienda.
Osservatore del mercato immobiliare da tempo, Matteo mi riportato una chiacchierata
fatta molto di recente con un imprenditore edile locale. Leggiamolo:
"Pochi giorni fa vado a vedere un bel condominio a Rimini,
zona nord poco lontano dal centro, che esponeva un cartello vendesi.
Arriva il costruttore e mi mostra un appartamento abbastanza grande, 100 mtq
commerciali (92 netti) tagliato bene, con garage da due auto (per il lungo)
e mi 'spara' uno splendido: "Questo ci è rimasto sul "groppone",
è un anno e mezzo che lo abbiamo finito e non siamo riusciti a venderlo;
sa, l'investimento è importante..." Poi, per convincermi a comprarlo,
visti i 380.000€ richiesti mi dice: "Qui, come in via Pascoli, via
Tripoli, Marina Centro, gli appartamenti sono come degli assegni circolari".
A questo punto Matteo, che non è esattamente uno sprovveduto, replica
quella che purtroppo a non tutti sembra un'ovvietà, e con il suo solito
sorrisetto ironico si rivolge al costruttore: "Mi sembra che il suo assegno
circolare non glielo cambi nessuno visto che è un anno e mezzo che non
riuscite a vendere..." e lui: "Si ma non vogliamo svendere... ".
"E io penso: quindi se ci rimetto un bel po' di soldi è un assegno
circolare.... Lasciamo stare, inoltre mi è sembrato fuori prezzo di 130.000€,
in più gli allestimenti interni erano non di mio gradimento".
Matteo chiude con una considerazione, interessante. "Caro Simone, finisco
con un commento a te conosciuto molto bene: la gente va per sensazioni e il
breve ha un grosso peso psicologico: lo schiaffo di oggi brucia di più
della mazzata di ieri! Quindi, quando si iniziano ad avere gli ultimi diciotto
mesi di borsa che hanno segnato vicino ad un +40%, e considerando che il 2003
ha chiuso con un più 14% maturato dopo una prima metà dell'anno
in calo, e un 2004 con un +18%, e mentre si inizia a sentire che gli appartamenti
calano... insomma, torneremo un po' tutti in borsa, benché scottati".
E forse non sarà il momento migliore per farlo, verrebbe da dire. Tutti
comprano ai massimi sia case che azioni, mentre durante le crisi in pochi hanno
il fegato di mettere dei soldi in qualcosa che nei due anni precedenti ha perso
valore, e sono quei poche che si arricchiscono sul serio. Pare sempre meglio
buttarsi su investimenti che hanno fatto la fortuna di chi è venuto prima
di noi. Ma in questo tutto il mondo è paese.
