di Simone Mariotti

Il Re è nudo, e finalmente tutti iniziano a vederlo tale.
Due settimane fa The Economist ha presentato l'ultimo aggiornamento per il 2004 sui dati del mercato immobiliare globale. E non c'è molto da stare allegri. Da tempo anche io sostenevo che il livello dei prezzi del mattone aveva perso ogni contatto con la realtà, e cha la galoppata/ubriacata dei prezzi immobiliari si reggeva su sogni effimeri più che sulla realtà dei fatti.
E' da un po' di tempo che non trattavo questo argomento, ma a circa sei mesi dall'ultima volta, tutto si sta delineando secondo quanto previsto. Là dove il mercato era più effervescente, Australia e Inghilterra, i prezzi sono in calo già da tempo, mentre in altri paesi, Stati Uniti in primis, iniziano a sbucare, "con grande sorpresa di tutti" (ma guarda un po'!) i primi segnali allarmanti come quello di pochi giorni fa: a novembre negli USA si è registrata la più forte flessione nelle vendite di case nuove degli ultimi 11 anni (-12%), e il numero di abitazioni vuote ha raggiunto il picco più alto dal 1965. E la stessa musica da tempo la si ascolta anche altrove, come in Italia quando, sempre a fine novembre, il rapporto del BIR-Cresme (Banca Immobiliare di Roma) annunciava che il calo dei prezzi sulla capitale era di oltre il 5%, simile a quello di altre parti del paese.
Per avere un termine di paragone, in molti stati gli aumenti dei prezzi degli immobili negli ultimi sette anni di boom sono stati maggiori di quelli avvenuti nei sette anni precedenti che hanno creato la terribile bolla immobiliare giapponese (come si vede dal grafico tratto dal settimanale inglese), che dopo 15 anni non si è ancora del tutto sgonfiata.
Nel frattempo in Germania continua l'eccesso di case vuote, ed anche qui da 10 anni il mercato è in leggero calo (se qualcuno ricorda un mio vecchio articolo, sostenevo lo stesso rischio per il nostro paese, destinato ad un marcato calo della popolazione, secondo tutti i rapporti demografici a lungo periodo, con il conseguente eccesso di vani che si andrebbe a creare).
Ma c'è un altro modo più sottile e malizioso per prevedere il futuro del mercato immobiliare: leggere le dichiarazioni dei diretti interessati.
Le varie agenzie specializzare in valutazioni immobiliari da qualche mese hanno iniziato ad usare un certo vocabolario rassicurante (spesso per rettificare stime precedenti, smentite oggi dalla realtà) e molto sospetto: fanno capolino termini come "stabilizzazione", "rallentamento", "leggera correzione", "assestamento", "soft landing".
Nel 90% dei casi, quando un venditore (perché tutti siamo tali) comincia a snocciolare termini some "assestamento" vuol dire che tira un brutta aria per chi vuole investire in quel settore, ma guai a dirlo. E' esattamente quello che accadeva (ma accade ancora) con le azioni. Chi è pratico di listini non avrà mai difficoltà a trovare nei suoi archivi dei consigli di acquisto (buy) da parte di un analista. Ma quando le nuvole iniziano ad apparire all'orizzonte, allora si cominciano ad usare termini come "mantenere", "accumulare", "movimento laterale": offro una pentola d'oro a chi mi porta una lista di almeno 10 "strong sell" forniti dagli analisti finanziari negli ultimi 5 anni (di "strong buy" ne abbiamo sempre avuti a bizzeffe, ahimè).
Morale della storia, i prezzi hanno iniziato a contrarsi, seppur lentamente, la domanda diminuisce, e chi ha pagato centinaia di migliaia di euro appartamenti che sperava di affittare a cifre spropositate deve accontentarsi di molto meno, e di probabili perdite sul valore dell'immobile. E ciò non sarà un bene per nessuno, vista la percentuale di ricchezza esageratamente destinata agli immobili ed il conseguente impatto negativo di un ridimensionamento dei prezzi e delle rendite, anche se procrastinare a lungo un mercato drogato è ancora più dannoso.
E in Romagna?
Su questo giornale un paio di mesi fa si potevano leggere i dati della rivalutazione immobiliare di Rimini dal 1993 ad oggi: +130%, i migliori della regione. "È un dato molto interessante e confortante" diranno i tanti patiti del mattone "la prova che la casa è sempre il migliore degli investimenti"; inoltre se aggiungiamo anche gli affitti, ma togliendo gli oneri vari che gravano sulla casa, possiamo giungere ad un 180/200% di incremento (sempre che buona parte dell'affitto sia in nero!). E allora perché abbandonare il mattone?
Siamo alle solite, investendo e giudicando guardando con lo specchietto retrovisore si va a sbattere.
Primo, perché quello che tutti considerano il "migliore degli investimenti" anche in questi 11 anni non è affatto stato tale, viso che la borsa italiana (misurata dall'indice Comit performance) si è rivalutata del 239% nello stesso periodo, passando pure attraverso alla più grossa bolla speculativa degli ultimi 40 anni. Ma anche un semplicissimo, e liquidissimo investimento in obbligazioni statali a lungo termine non avrebbe portato a rendimento molto inferiori, ma con un livello di tranquillità e trasparenza decisamente migliore.
Secondo, perché nonostante gli eccellenti risultati passati, buttarsi a capofitto ora su azioni e obbligazioni a lunga scadenza non è certamente la cosa migliore da fare, neanche per il lungo periodo.
Ci sono poi altri segnali di allarme sull'immobiliare: lungo tutto il 2004 si è registrato un aumento degli sfratti, il che significa gente che non paga (il grosso è per quello); un pari aumento di richieste di case popolari; ed è probabile che nei prossimi anni i mutui diventino più cari con il rialzo dei tassi, per non parlare della stangata fiscale sulle seconde case. Inoltre l'offerta di abitazioni non si arresta, e a breve ci sarà pure la consegna del mastodontico Peep di Viserba. Certo, molte centinaia di appartamenti sono già assegnati e non finiranno sul mercato, ma che ne sarà di quelli attualmente occupati dai futuri residenti viserbesi? Non sono dati molto incoraggianti per chi ha deciso di fare soldi investendo in case nel 2005.
Buon anno a tutti, immobiliaristi e non!