Pubblicato il 23 giugno 2004 su La Voce di Romagna
in prima pagina
di Simone Mariotti
Anno 2024
La Voce di Romagna titola a nove colonne: "Continuano a farsi sentire in
Italia gli effetti della vecchia legge che impedisce la procreazione assistita,
approvata venti anni fa. La popolazione si è ridotta vistosamente a causa
del forte calo delle nascite, già allora insufficiente ed ulteriormente
colpito dal famigerato provvedimento".
Anno 2052
La Voce di Romagna pubblica i risultati dell'ultimo censimento della popolazione
"Gli italiani sono 42 milioni, meno di quanto lo erano 100 anni fa".
Ritorno al presente
Non mi sono divertito a predire il futuro. Ho solo immaginato quello che potrebbe
essere il titolo del nostro giornale se fossero confermati tutti i dati demografici
sull'andamento della popolazione mondiale. Stando ai più recenti rapporti
ONU sulla demografia (2000 e 2003), all'Italia e al Giappone spetta il triste
primato di nazioni più vecchie e destinate allo spopolamento. Comprendendo
anche un flusso migratorio, previsto in circa 650.000 unità all'anno
sino al 2020, la popolazione italiana è destinata a calare sino a 42
milioni nel 2050, con un'età media di 53 anni.
Perché ho iniziato questo articolo parlando dell'evoluzione della popolazione
italiana? Quelle di oggi sono solo delle riflessioni frutto di un semplice conto
matematico. Un conto probabilmente impreciso e sicuramente soggetto alle imprevedibili
evoluzioni future, ma che, allo stato attuale, porta a conclusioni molto particolari.
Una delle motivazioni più diffuse tra quelle che spingono all'investimento
immobiliare, è l'idea di aver scelto qualcosa di veramente efficiente
per la difesa futura del potere d'acquisto di una certa somma di denaro. Somma
che andrà poi trasferita ai figli. Nei lustri passati, pur con diversi
distinguo (le galline dalle uova d'oro non esistono), il ragionamento si fondava
sulla concreta realtà di un paese in forte sviluppo che, dopo essere
uscito dall'arretratezza del dopoguerra, necessitava di forme "solide"
di accumulo della ricchezza che si andava creando (per il grande pubblico, benestanti
compresi, mancava allora totalmente un sistema finanziario come quello di oggi),
e in cui una delle esigenze prime era diventata l'occupazione del territorio
e la disponibilità di alloggi per il crescente boom demografico.
Ora però questo processo potrebbe essere arrivato ad un punto di stallo
e, insieme con la popolazione, iniziare ad arretrare. Vediamo perché.
In Italia ci sono attualmente circa 13 milioni di edifici, di cui oltre 11 milioni
sono destinati ad uso residenziale. Tra questi ovviamente si comprendono sia
le ville monofamiliari che i mega-palazzoni con 30 appartamenti. Non sono in
grado di fare un calcolo esatto, ma dando uno sguardo in giro, forse, se ipotizziamo
una media di 4 appartamenti ad edificio non si sbaglia poi di molto. Il che
vuol dire che già oggi sarebbero disponibili 44 milioni di appartamenti.
Più di uno per ogni abitante del 2050. Dando per scontato che tra 45
anni non si saranno disintegrati del tutto i legami sociali, ci saranno molte
persone che vivranno perlomeno con un'altra persona (compagno/a, figlio/a, genitore,
amico, connazionale immigrato) ed aggiungendo al conto tutta la valanga di edifici
che sono in costruzione oggi o che lo saranno nei prossimi 10/15 anni, durante
i quali l'effetto spopolamento si farà sentire meno (diciamo altri 500.000
di edifici, con altri 2 milioni di appartamenti), si arriva in una situazione
in cui ben prima del 2050 ci sarà un forte eccesso di offerta di abitazioni
rispetto al numero degli abitanti. Cioè ci avvicineremo sempre di più
ad una situazione in cui il numero di case, ed ho considerato sono quelle ad
uso abitazione, sarà largamente superiore alle necessità delle
future poche famiglie (in Spagna, per esempio, già oggi ci sono circa
3 milioni di appartamenti sfitti, vuoti, che potrebbero contenere da soli un
quarto dell'intera popolazione).
La conseguenza prima sarà una forte riduzione del prezzo al mq. Un simile
effetto demografico è stato studiato anche per l'area di Tokyo che già
oggi è in eccesso di offerta per quel che riguarda gli uffici. Si stima
che dal 2015 in poi si farà sentire l'effetto del Baby Boom degli anni
50 che forzerà alla pensione milioni di giapponesi facendone ulteriormente
crollare la già insufficiente domanda.
Ancora. Nel conteggio sulla potenzialità di questa domanda vanno inseriti
gli immigrati, che formeranno una comunità sempre più numerosa,
ma a basso reddito. Non è infatti pensabile che l'immigrazione sia costituita
da ricchi. Da quando storicamente esiste il fenomeno, chi emigra in un altro
Paese lo fa per andare alla ricerca di una fortuna persa nella terra natia,
dalla quale è sempre doloroso separarsi.
Terzo elemento da considerare è quello di un paese, l'Italia, attualmente
molto affollato dal cemento, in cui molte aree tenderanno a perdere di valore
sotto la pressione delle costruzioni future. Se osserviamo l'evoluzione della
nostra città, nel corso del secolo scorso sono state bonificate ed urbanizzate
molte zone senza che ciò costituisse un pericolo per quanto era stato
costruito in precedenza, anzi. Lo sviluppo è poi proseguito fino ad arrivare
ad un punto di saturazione e di non sostenibilità ambientale, superato
da anni. L'arrivo di altri edifici (che vuol dire nuove persone, con le loro
ovvie esigenze fisiologiche ed umane) presserà sempre più su varie
realtà già oggi in difficoltà. Da questo punto di vista
è interessante anche la polemica sulla sede della centrale di teleriscaldamento
del Peep di Viserba. Si dice che la centrale provocherà un impatto ambientale
inferiore a quello dei 700 appartamenti (+700 auto +700 gabinetti che inizieranno
a "spurgare") e che quindi non vi è motivo di spostarla dalla
zona, ma i residenti protestano. Chi abbia ragione non lo so. Di certo è
che l'impatto ambientale ed economico di 700 appartamenti sorti di botto è
pesantissimo. Immagino che in futuro non si farà tanto "a gara"
per acquistare gli appartamenti della vecchia Viserba, adiacenti al PEEP. Ed
altre nubi minacciano quella zona. Ugualmente, ben diverso per la riqualificazione
dell'area sarebbe un'estensione del parco Marecchia, al posto della più
probabile lottizzazione commerciale in vista per l'ex sede dei vigili del fuoco.
In sostanza presto dovremo fare i conti sul fatto che quello che era il più
naturale sbocco per la ricchezza accumulata da un paese in forte crescita demografica
ed economica, e cioè gli immobili, potrebbe subire una sorte simile a
quella di molti beni preziosissimi agli inizi dello sviluppo, quando il paese
era ancora in povertà (burro, carne, acqua minerale, spezie, ma anche
auto e TV), offerti poi in massa, e quindi scesi a prezzi molto più accessibili,
nei decenni successivi.
L'altra faccia della medaglia sarà forse un beneficio per i futuri pensionati.
Se quelli di oggi sono strozzati da affitti esosi, gli anziani di domani potranno
magari veder compensato il grave danno di una magrissima pensione statale, con
un minor peso nelle spese abitative. Ma di questo aspetto parleremo in un'altra
occasione.
Nel frattempo si registra anche l'intervento di Robert Shiller, il professore
americano che con il suo libro "Esuberanza Irrazionale" mise tutti
in guardia sullo scoppio della bolla tecnologica del 2000 e che oggi ritiene
che l'unica bolla, destinata a sgonfiarsi lentamente nel tempo, sia nel settore
immobiliare. Chissà, forse ha fatto anche lui due conti sull'andamento
demografico nei grandi paesi ricchi.