di Simone Mariotti

Secchio specchio delle mie brame, qual è l'investimento più redditizio del reame? La CASA ovviamente! Che domanda sciocca e scontata, dirà la gran parte dei lettori. E qual è invece l'investimento più sicuro? A questo punto qualcuno dirà che ho voglia di scherzare e di burlarmi dei lettori, come se ci potesse essere qualcos'altro in grado di competere con un bel mucchio di laterizi colorati!
L'intramontabile ed arcinota predilezione femminile per il mattone (con "lei" non si discute, la casa è la casa, e guai a chi ne parla male) con gli anni deve aver contagiato molti maschietti, anche i più restii a metter radici. Ci sono però un paio di notizie che è bene che gli eccessivamente entusiasti dell'investimento immobiliare tengano a mente.

Primo
Nei giorni scorsi l'agenzia di rating Moody's riportava una novità interessante sull'andamento delle insolvenze sui titoli obbligazionari nel 2004. Il dato era di un calo generalizzato dei fallimenti, sceso al livello più basso degli ultimi 5 anni, frutto dei migliori fondamentali delle imprese e della ripresa degli Stati Uniti. In sostanza migliorano, a livello globale, i conti in molte aziende tra quelle che hanno emesso obbligazioni, e da inizio anno si sono verificati solo 16 default, contro i 43 dei primi 5 mesi del 2003. Oltretutto ho già ricordato in passato che questa è solo una conferma della bontà di questo tipo di investimento (le obbligazioni aziendali) che negli ultimi anni, nonostante i celebri crack, dando un valore anche a fattori importantissimi come la trasparenza e la liquidità, hanno superato il rendimento degli immobili.
Già, gli immobili. Ma se compro titoli aziendali corro grandi rischi, rischi del tutto assenti da chi si dedica ai mattoni, dice preoccupato l'investitore.
Inseriamo allora nel discorso una dolente nota, che stranamente è stata del tutto trascurata dalle grandi grancasse televisive e dalla maggior parte dei media, Il Sole 24 Ore escluso. Pochi giorni fa infatti, il giornale della Confindustria pubblicava un servizio estremamente interessante, che iniziava con queste parole:
"Duecentomila famiglie coinvolte in novemila fallimenti immobiliari. Il sogno della casa di proprietà troppo spesso si infrange contro operazioni speculative di operatori senza scrupoli … Nei casi di fallimento del costruttore le famiglie non hanno alcuna garanzia che la casa pagata possa essere considerata di proprietà … I numeri sono allarmanti e si avvicinano per dimensione ai crack finanziari che hanno coinvolto i sottoscrittori di bond Argentina, così come quelli Cirio e Parmalat".
Insomma nel tanto rassicurante e paludato mondo dell'edilizia truffe e speculazioni sulla pelle delle famiglie non sono mancate, ed i numeri parlano da soli. 9.000 fallimenti in corso dal 1995 non sono pochi, ed ogni regione ha le sue perle; se nel Lazio è attualmente di scena quel brutto fattaccio del Consorzio Coop Lazio, che ha messo in crisi 2500 famiglie, da noi è stata la storica Coop Costruttori di Argenta ad essere la pietra di un silenziosissimo scandalo rosso. Quanti però si sono riempiti la testa di fifa irrazionale verso il sistema finanziario sulla scia di Parmalat&co., rinunciato ad eccellenti strumenti di investimento, e buttandosi solo all'acquisto di immobili? E tutto questo nel silenzio più generale del mondo politico e delle autorità, tanto che anche la legge che dovrebbe assicurare maggiori garanzie alle famiglie in caso di fallimenti di imprese immobiliari ha trovato parecchi ostacoli.
Si giudica un fatto di scarsa rilevanza, anzi positivo, che le famiglie italiane si stiano indebitando in modo considerevole e per i prossimi due o tre decenni, per aver pagato la propria abitazione a dei prezzi spropositati. Con una doppia mannaia che pende sulla testa dei malcapitati: i tassi, che tenderanno a salire e quindi a rendere più care le rate dei mutui da poco stipulati; il valore delle abitazioni, che scenderà non appena si placherà una domanda che non potrà continuare in eterno, soprattutto visto il ritmo di costruzione dell'ultimo periodo, facilitato dalla crisi di molte amministrazioni desiderose di lucrare sugli oneri di urbanizzazione, utilizzati poi per "urbanizzare" solo i propri bilanci. E Rimini ne sa qualcosa.

Secondo
Per quel che riguarda la redditività, all'estero i guai sono gia iniziati. La bolla australiana sta iniziando a perdere aria; in Germania i prezzi sono in calo da oltre un anno, mentre in Giappone la discesa dura da anni; negli Stati Uniti siamo a livelli record per quel che riguarda il numero di abitazioni invendute e i prezzi negli ultimi 3 mesi sono scesi in 40 aree metropolitane. In Inghilterra la situazione è tesissima e la banca centrale pochi giorni fa ha messo mano ai tassi di interesse per la quarta volta in sei mesi, rialzando il tasso di sconto al 4,5%, e non pochi giurano che la cosa non sia finita qui. Un commentatore inglese di Citigroup, riportato sul Sole di venerdì scorso, confrontava la stretta monetaria in corso con quella altrettanto forte del biennio 1988-90 scorso quando "per una curiosa coincidenza, scoppiò la prima grande bolla immobiliare britannica".
L'Economist, che da un anno preannuncia lo scoppio della bolla, registra una crescente tensione un po' ovunque. A chi gli risponde che le sue precedenti previsioni sono state disattese per il continuo rialzo dei prezzi, il prestigioso settimanale inglese risponde: "E' vero, ma l'ultimo rialzo non ha reso il mercato più sicuro, bensì più vulnerabile. La prima legge delle bolle è che si gonfiano più a lungo di quanto uno possa aspettarsi; la seconda legge è che alla fine le bolle scoppiano". E non si può che essere pienamente d'accordo.
Il prossimo mercoledì torneremo ad occuparci di immobiliare, affrontando però il problema da un diverso e più inusuale punto di vista, quello demografico.