di Simone Mariotti

I tassi di interesse in Europa sono stati aumentati 5 volte nell'ultimo anno e non siamo ancora alla fine. Questo vuol dire mutui ben più alti di prima. Quanto costa effettivamente un appartamento comperato negli ultimi tre anni? Quante persone stanno iniziando ad avere problemi per essersi illuse che la rata di mutuo non sarebbe mai cambiata e con la convinzione che comperare casa sia sempre il migliore investimento indipendentemente dal momento di mercato?
Dal 2004 un buon numero di osservatori economici indipendenti, The Economist prima di tutti, fanno rilevare che il mercato immobiliare ha raggiunto livelli difficilmente sostenibili. Anche se i prezzi degli immobili non si muovono con la rapidità tipica del mercato finanziario, le previsioni sono state disattese solo di poco. Dalla seconda metà del 2005 nelle aree più calde, Stati Uniti, Regno Unito e Australia, la frenata è stata evidente. Altrove, come nel riminese, si continua a giocare a chi la spara più grossa sui prezzi: +10%, +20%, ho sentito anche dei +30% in tre anni! Se però prendiamo i dati pubblicati da Tecnocasa per il 2004 e 2006, riportati anche da questo giornale, si vede come, per esempio, un appartamento medio in centro sia rimasto sui 3000€ mq.
Chi poi, scottato dalle perdite, fece l'immane fesseria di uscire dal mercato azionario tra il 2001 e il 2003 per seguire la via del mattone, oggi si ritrova impantanato in un immobile che, al netto di tutte le spese, è cresciuto si e no del 10%, che non riesce a vendere al prezzo che vorrebbe, mentre suo fratello che ha mantenuto i titoli è sopra del 50% e può realizzare tutto in tre giorni. Ed anche sua sorella che si è limitata ai BTP se la passa meglio di lui.
Si stanno anche mettendo in discussione alcune delle comuni leggende, come quella che vuole che i prezzi degli immobili negli ultimi anni siano cresciuti per via di un naturale aumento della domanda dovuto alla crescita demografica. Ed anche per Rimini spesso ci si rifà a questa retorica, che però si dimentica sempre di indagare sullo stato sociale dei nuovi arrivati e sulla loro effettiva capacità di spesa.
Che l'elemento demografico non abbia avuto gran che a che fare con l'ultimo boom ce lo spiega proprio la stabilità demografica di alcuni paesi, come la Francia in cui, pur a crescita zero della popolazione residente, ci sono stati notevoli rialzi del mercato abitativo negli ultimi 8 anni, alimentati però da elementi speculativi (e psicologici) e dalla liquidità dovuta al calo dei tassi, cosa non eterna.
Lo stesso per la Spagna dove siamo attualmente al top, e dove nel 2006 si sono costruite 800mila nuove case (una ogni 50 abitanti!!!), la metà di quelle costruite negli USA, che hanno però una popolazione 10 volte superiore ed un mercato già in seria difficoltà, più di quelle costruite in Francia, Inghilterra e Germania masse insieme. Pura follia.
Il problema è che si continua a guardare solo a domani e non a dopodomani. I mutui però restano, e quando i tassi aumentano e la domanda cala, i nodi vengono al pettine.
Anche in Italia la redditività è di un immobile è fortemente calata, ed è già, dopo l'aumento dei tassi di interesse, ai livelli di un semplice titolo di Stato di lungo periodo, come sottolineato anche da un'indagine de Il Sole 24 Ore di un paio di settimana fa.
In Spagna, poi, solo il 10% delle abitazioni è dato in affitto: come si reggerà quel mercato, nei prossimi anni, quando l'offerta inizierà a straripare?
Dall'Europa la bolla si sta spostando all'Asia. In un articolo del Financial Times di fine novembre un commentatore, descrivendo la situazione di Mumbai, sembrava aver copiato i resoconti della gigantesca bolla immobiliare di Miami negli anni '20: "lungo le strade intasate della città sono allineati giganteschi cartelloni con i prezzi delle emissioni di titoli immobiliari… ai prezzi attuali il rendimento di un affitto è di appena il 2,5%... gli investimenti effettuati in molti operatori locali di sviluppo edilizio mediante un'offerta iniziale al pubblico richiedono un grande "balzo nella fede"".
Ed un "balzo nella fede" per la loro sopravvivenza lo devono fare anche i riminesi. Il nostro "operatore locale di sviluppo edilizio", il vicesindaco Melucci, è in continuo fermento, e se non ci mette una buona parola il Signore la città non ce la potrà fare a salvarsi da ulteriori colate infernali. La speranza di un intervento divino è lecita, anche perché i mattoni "benedetti" sono già stati posati quasi tutti, ed un po' di riposo ogni tanto ci vuole anche per Lui. Forse: dipende sempre, anche in questo caso, solo dal prezzo.