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Presentazione dell’inserto Romagna Abita e intervista al prof. Attilio Gardini



La Voce di Romagna, 22 e 29 aprile 2012

di Simone Mariotti

Arriva sua maestà il mattone. Il mattone adorato, odiato, bramato, incoronato, spodestato, risorto. Il mattone schiacciato sotto il peso della crisi e quello grazie al quale una società potrà risollevarsi se riformato, riqualificato, ripensato.
Settore chiave, cardine e architrave dell’economia di ogni paese, collante sociale millenario in ogni società, quello immobiliare è un mondo che sta vivendo in Italia il momento più difficile in molto decenni, perlomeno dal dopoguerra ad oggi.
Differenti sono le cause della sua sofferenza, differenti possono essere le strade da intraprendere per una auspicabile e opportuna riabilitazione.
Ecco che allora ci è sembrato necessario iniziare questa settimana, proprio in questo momento in cui l’edilizia ha più bisogno di aiuto, un viaggio che ci porterà una domenica dopo l’altra a indagare lo stato del mercato immobiliare romagnolo. Ne seguiremo le dinamiche, valuteremo le opportunità che si possono nascondere nella crisi (ricordate sempre che gli affari si fanno durante periodi di magra più durante i boom), cercheremo i suoi punti di forza, da valorizzare, e i suoi punti deboli, da debellare, per scovare assieme a tutti, ma proprio tutti i protagonisti del settore nuove idee e proposte per risollevare, trasformare, rinnovare (ma anche per ripensarne il ruolo culturale) la Casa in Romagna e tutto l’universo che le gira attorno.
Il filo conduttore che unirà le puntate della nostra inchiesta sarà la pubblicazione dei rapporti immobiliari prodotti dall’Università di Bologna – Rimini Campus Branch, nell’ambito del progetto O.E.R. - Osservatorio del mercato Edilizio residenziale in Romagna, diretto dal prof. Attilio Gardini (Università di Bologna, Dipartimento di Scienze Statistiche, Rimini Campus Branch) e dal dott. Enrico Foscolo (Libera Università di Bolzano, School of Economics and Management, e Università di Bologna, Dipartimento di Scienze Statistiche, Rimini Campus Branch), di cui qui di seguito viene riprodotta la presentazione.

Il progetto O.E.R

Il progetto OER analizza l’evoluzione del mercato edilizio residenziale in Romagna, con un focus sulle singole province di Rimini, Forlì-Cesena e Ravenna. Gli strumenti innovativi di misurazione sono basati su un modello che attraverso l’analisi del traffico internet generato da acquirenti e venditori di appartamenti, case, ville situati nei territori della Romagna sia in grado di cogliere e quantificare la domanda e l’offerta di abitazioni. L’analisi statistica ha consentito la definizione di due set di indicatori a frequenza trimestrale e mensile, rispettivamente: il primo fornisce informazioni aggiornate sulla situazione attuale del mercato residenziale, mentre il secondo prevede l’evoluzione del mercato nel mese successivo. Tutti gli indicatori anticipatori delle tendenze (leading indicators) e di monitoraggio del mercato edilizio sono elaborati sia per l’intero territorio romagnolo sia per ciascuna provincia (indici della domanda e dell’offerta di abitazioni).
Per calcolare gli indicatori, il sistema Google Statistiche di Ricerca (http://www.google.com/insights/search/) calcola quanta parte delle ricerche siano state eseguite con i termini inseriti, con riferimento al lasso temporale ed al territorio indicati. Il risultato viene successivamente normalizzato (scala da 0 a 100).
Oltre agli indici costruiti in modo esclusivo per l’OER, è stato analizzato anche l’andamento delle compravendite (fonte Agenzia del Territorio), i cui segnali sono ritardati rispetto all’evoluzione del mercato edilizio (lagged indicators).
Infine è stato analizzato il mercato del credito all’edilizia residenziale (fonte Banca d’Italia) e sono stati sintetizzati sia indici dei prestiti accordati per l’acquisto di abitazioni sia indici dei finanziamenti erogati per la costruzione di abitazioni in ciascuna provincia della Romagna (money indices).
In sintesi, sono stati definiti otto indici anticipatori che consentono un monitoraggio in tempo reale dell’evoluzione del mercato edilizio residenziale, tre indici delle compravendite di abitazioni e sei indici del credito all’edilizia residenziale nelle province della Romagna. Il monitoraggio del mercato edilizio in Romagna si fonda, quindi, su 17 indicatori definiti per la prima volta ed in esclusiva all’interno di questo progetto, di seguito descritti analiticamente:

  • Un indice della domanda di abitazioni in Roamgna.
  • Tre indici specifici della domanda di abitazioni ubicate in ciascuna provincia della Romagna (Rimini, Forlì-Cesena e Ravenna).
  • Un indice dell’offerta di abitazioni in Romagna.
  • Tre indici specifici dell’offerta di abitazioni ubicate nelle province romagnole.
  • Tre indici delle compravendite di abitazioni per ciascuna provincia.
  • Tre indici dei prestiti bancari erogati per l’acquisto di abitazioni per ciascuna provincia.
  • Tre indici dei prestiti bancari erogati per la costruzione di nuove abitazioni per ciascuna provincia.

La trasformazione del traffico sul web in indici aventi precisi significati fenomenici è stata recentemente introdotta a livello internazionale ed è stata applicata a diversi ambiti (dall’analisi della disoccupazione allo studio delle epidemie), ma non era stata ancora sviluppata per l’analisi del mercato edilizio. Appare chiaro che la connessione tra quest’ultimo ed Internet sia la diretta conseguenza dell’elevamento del web a rappresentante delle principali tendenze degli agenti economici.
Recentemente, nel corso del Digital Economy Forum, uno studio realizzato dall’Università Cà Foscari ha dimostrato come quasi la metà (45,7%) delle compravendite residenziali mediate da agenzie immobiliari sia stato favorito dal web. Risulta, quindi, evidente come dall’analisi del peso di items come case e appartamenti nelle ricerche internet si ottengano informazioni utili al fine di misurare la domanda e l’offerta di immobili ad uso residenziale.
(Nota tecnica: L’introduzione di termini come acquisto o vendita e la specificazione di una Categoria con la quale Google circoscrive il contesto di appartenenza degli items inseriti permettono di specializzare in maniera univoca la ricerca (rispettivamente, domanda e offerta). Allo stesso tempo, non è da sottovalutare la distorsione introdotta da ricerche che includono parole chiave come casa, ma che non hanno come target la compravendita. Si pensi, ad esempio, all’affitto (specie nella provincia riminese o ravennate, con riferimento al periodo estivo) o, banalmente, all’individuazione di una struttura ospedaliera convenzionata come una casa di cura).
L’analisi degli indicatori qui proposti fornisce quindi una miniera tempestiva e rappresentativa (data la progressiva diffusione della rete sul territorio) dell’evoluzione del mercato residenziale, mentre le statistiche ufficiali sulla situazione del mercato sono diffuse con gravi ritardi, poiché il reperimento standard delle informazioni tramite indagini campionarie condotte localmente ha tempi incompatibili con le esigenze informative degli investitori, delle famiglie, degli enti e delle imprese. Questo progetto colma tali deficit informativi fornendo tempestivamente un quadro aggiornato sulle tendenze del mercato edilizio residenziale.
Il progetto OER si colloca scientificamente sulla frontiera della conoscenza e della metodologia dell’informazione sui mercati per poter fornire informazioni affidabili e in tempo reale sull’evoluzione del mercato edilizio in Romagna e nelle sue province.
Rigorose analisi quantitative e valutazioni delle relazioni con altre variabili reali, quali compravendite e mutui edilizi, sono l’ultimo stadio per convalidare il dato di internet. Tutti gli indici del progetto OER (leading, lagged e money indicators) sono stati costruiti definendo appropriate metodologie statistiche, scientificamente convalidate. Oltre a valutare la domanda e l’offerta correnti di abitazioni, l’OER fornisce anche valutazioni previsive riferite al mese successivo circa l’evoluzione dei mercati residenziali nelle tre province romagnole.

Intervista al prof. Attilio Gardini

Ma chiediamo direttamente al Prof. Gardini qualche spiegazione ulteriore sulla metodologia seguita nell’analisi con una domanda che ci servirà per incominciare un’intervista che si svilupperà in pieno domenica prossima, in parallelo con l’inizio della pubblicazione del rapporto.
Professore, voi avete usato un metodo innovativo di rilevazione dati: che margini di significatività presenta rispetto a un metodo di campionamento tradizionale? Ci può spiegare meglio la metodologia di ricerca web utilizzata? In che modo avete rilevato i dati di acquisto e vendita dalla rete?
La metodologia utilizzata non fa parte della tradizionale statistica campionaria, bensì della moderna analisi di data mining. In questo contesto la significatività statistica concerne la stabilità dei parametri del modello di misura che, nel nostro caso è generalmente superiore al 95 (cfr, in tal senso, An internet based approach for leading indicators: the case of the italian construction sector, Relazione al convegno SIS, 2012). Il mondo virtuale rappresenta una straordinaria fonte di informazioni sia in termini di quantità, sia di qualità. Il principale vantaggio fornito dal web è la tempestività con cui l’informazione è disponibile. Un mondo che si evolve velocemente non può che richiedere strumenti altrettanto rapidi nel rappresentare i propri mutamenti. Concretamente, la vendita o l’acquisto di un immobile è un processo lungo, in cui intervengono diversi soggetti e che trova in internet una vetrina senza precedenti: né annunci cartacei né agenzie immobiliari possono recare un uguale beneficio. Ecco, dunque, che l'annuncio virtuale (sia esso di domanda o di offerta) può incontrare la ricerca degli utenti del web interessati alla vendita o all'acquisto di immobili e dare così luogo al dato, poi impiegato in rigorose analisi econometriche per verificare la presenza di relazioni di cointegrazione fra l’informazione desumibile dalle reti e il dato reale. La significatività dei parametri di tali relazioni è sempre superiore al 95%.
Nel rapporto si afferma che la domanda nel riminese non trova adeguato riscontro nell’ambito dell’offerta. E’ un segno che i prezzi devono calare ancora, ma i proprietari non si rassegnano a diminuire le richieste?
Il disallineamento dei prezzi è un problema che affligge il riminese in maniera piuttosto palese. L'alternarsi nella domanda di periodi espansivi seguiti a breve distanza da periodi recessivi sono legati alla valutazione negativa dei prezzi da parte dei potenziali acquirenti a fronte di venditori che di fronte a richieste di abbassamento dei prezzi preferiscono l'invenduto. Si noti però la pericolosità di questa decisione dal punto di vista economico nel breve periodo. La “casa” rimane un investimento appetibile quando produce un adeguato ritorno monetario, ma la semplice rivalutazione dell'immobile ancora non collocato sul mercato, specie in periodi di crisi come questo, con tendenza ribassista dei prezzi, può innescare pericolosi circuiti involutivi del sistema imprenditoriale che coinvolgono anche il sistema bancario.
Se guardiamo alle grandi crisi immobiliari del passato, dal Giappone fino alla California attuale, o anche alla situazione che stanno vivendo Spagna e Irlanda, i tentativi di uscita dalla crisi sono passati necessariamente attraverso un forte ridimensionamento dei prezzi con medie che viaggiano tra il 30 e il 50%. Da noi questo sembra non possa accadere, come mai?
La sensazione è che il mercato immobiliare sia talmente radicato nelle scelte d'investimento degli italiani e caratterizzato da consuetudini così forti che difficilmente vedrà subire una sorte simile a quelli di altri paesi. E' una questione culturale. Tuttavia, l'immobilismo del sistema potrà causare molte vittime fra le imprese del settore edile nel medio periodo. Un fenomeno, peraltro già iniziato.
Si dice infatti da anni che l’Italia non è la Spagna, che non è in bolla, ma intanto la crisi continua. L’Economist tra il 2004 e il 2006 ha ripetuto per anni che c’era in atto una bolla immobiliare, ma nessuno gli dava retta, poi dal 2007 è arrivata. Non sarebbe meglio dire che il “Re è nudo” e cioè che i prezzi sono troppo alti e devono calare ancora prima di rimettere in moto la macchina immobiliare, altrimenti si prolunga solo l’agonia? So che questo comporta fallimenti, ma “fallimento” non è una parola così brutta in altri stati, più dinamici del nostro…
Le dinamiche economiche hanno sempre un elevato grado di complessità che rende difficile le comparazioni spazio temporali, tuttavia l’evoluzione della domanda e dell’offerta di abitazioni nella Romagna e in particolare nel comune di Rimini indica chiaramente che il mercato non ha trovato un equilibrio, ma dimostra anche che esiste ancora un consistente bisogno abitativo insoddisfatto a causa della scarsa trasparenza delle norme edilizie, dell’eccessiva burocratizzazione e dell’illegalità diffusa. Se la classe politica sarà in grado di eliminare questi intoppi, il mercato potrà ricominciare a funzionare, magari con un sistema di prezzi più ragionevole che rivitalizzerebbe in maniera consistente la domanda, specie nel riminese, e porterebbe liquidità alle imprese in sofferenza. Ma come sappiamo il mercato raggiunge un equilibrio se le regole che sovrintendono al suo funzionamento sono razionali, mentre l’attuale mercato edilizio è sovrastato da un sistema politico e burocratico con vaste zona di illegalità tollerata che ne causa persistenti squilibri, rigidità dei prezzi, rendite per le “aziende clienti della politica” e fallimento per le altre: un esempio didattico di selezione avversa cui sono riconducibili molte responsabilità dell’attuale situazione di crisi.
Parte della colpa nello stallo delle transazioni viene da molti attribuita alle banche e alla loro non concessione di credito o a tassi troppo elevati. I tassi però sono storicamente bassi, e anche dal dato che appare nel vostro rapporto per la provincia di Ravenna, in quell’area le cose sembra non stiano proprio così…
E' opportuno che le banche elaborino e consolidino sistemi oggettivi di verifica dell'affidabilità dei richiedenti un finanziamento che non generino dubbi sul rientro delle somme erogate. Somme la cui provenienza deriva dalla raccolta sul territorio (chiaramente anche da altre fonti). Quindi, ben venga la stretta creditizia nei confronti di coloro che non forniscono garanzie o presentano progetti non validi. Fatta questa premessa, è essenziale che le banche svolgano uno dei loro principali compiti, ovvero il trasferimento di risorse finanziarie dai risparmiatori agli investitori senza assumersi rischi eccessivi, ma anche senza penalizzare ingiustamente investitori solvibili.
C’è chi accusa ora anche la re-inserita tassazione sugli immobili, altri sostengono che ovunque nei paesi sviluppati tale tassazione è presente. Come stanno le cose?
La crisi del settore è chiaramente precedente alla reintroduzione della tassa sulla prima casa e alla rivalutazione degli estimi catastali. Allo stesso tempo è provato che tale tassa sia egualmente presente in altri paesi europei (Gran Bretagna, Francia, Germania, Spagna) e che, nonostante questa nuova imposta, il prelievo fiscale complessivo sull'abitazione a reddito in Italia resti tra i più bassi d'Europa. Il problema però esiste ed è riconducibile alla totalità delle tasse (sui redditi e sul patrimonio immobiliare) che gravano sull’italiano che è notevolmente superiore a quella che grava sui residenti in altri paesi europei. Non solo: a fronte di questo elevato prelievo i residenti nelle nostre città ricevono servizi in quantità e di qualità nettamente inferiori rispetto ai servizi di cui godono i residenti in altre città d’Europa, con effetti rilevanti anche sul mercato immobiliare.
Qual è la caratteristica più peculiare del mercato immobiliare romagnolo rispetto al resto d’Italia?
Nel complesso, il settore immobiliare romagnolo non si differenzia significativamente dal mercato nazionale che, però, non è oggetto di analisi specifica in questo studio. Un elemento che sembra differenziare i mercati della Romagna è il maggior potenziale di domanda latente che sembra attendere l’evoluzione dell’attuale congiuntura negativa per riversarsi sul mercato.
Come mai la provincia di Forli-Cesena è quella con la situazione più critica?
Sono sicuramente diverse le cause, tuttavia il fattore demografico, ovvero il progressivo invecchiamento della popolazione, potrebbe nel tempo aver favorito questa involuzione del comparto.
Nella provincia di Rimini, ma anche di Ravenna, è storicamente forte la presenza di proprietari di immobili residenti in grandi città del centro-nord come Milano, Bologna, Roma, legati essenzialmente al mercato turistico. Come si sta muovendo quella fascia di investitori che tanto ha contribuito alla crescita e al dinamismo del mercato immobiliare locale?
Lo studio non ha disaggregato la domanda secondo la residenza degli attori, tuttavia crediamo che la pressione latente che caratterizza la domanda sia riconducibile anche alla componente non locale (seconde case) che potrebbe essere anche la componente più sensibile all’aumento della tassazione immobiliare. Studi di settore hanno tuttavia rilevato un certo dinamismo, legato principalmente alla riqualificazione di vecchi immobili o hotel nella zona costiera. Non è, infatti, il nuovo ad attrarre, dove i prezzi appaiono proibitivi: si raggiungono picchi di 7500 euro/mq a Rimini, 6000 euro/mq a Cesenatico ed 9000 euro/mq a Riccione. Più abbordabili, invece, gli immobili nel raggio di 1 km dalla costa. Le località di Cattolica, Bellaria e Igea Marina sono meno care e registrano i migliori indici di domanda.
Che ruolo stanno giocando negli immobili romagnoli i capitali dell’Est Europa? Una maggior integrazione/collaborazione con la costa croata aiuterebbe a rilanciare anche i rispettivi mercati immobiliari?
Di sicuro i rapporti commerciali e turistici con i nuovi interlocutori esteri gioveranno nell'immediato futuro al settore immobiliare locale, sebbene non sia scontato il paradigma apprezzamento turistico – acquisto di un immobile. Per il momento il contributo è essenzialmente stagionale ed interessa le strutture ricettive anziché quelle residenziali.
L’Italia è uno dei paesi più “immobiliarizzati” del mondo, con una percentuale altissima di proprietari di immobili, considerati come la forma di investimento preferita. Questo però toglie spazio ad altri impieghi. Abbiamo un mercato dei capitali asfittico e che sta implodendo, il venture capital quasi non esiste, una borsa minuscola Si dice sempre che nelle crisi ci sono sempre opportunità. Non si potrebbe allora tentare di ridisegnare la strada per la crescita italiana? Immobili sì, ma meno concentrati nelle mani dei soliti, e più di qualità, focalizzando (o addirittura forzando) più sulla ristrutturazione e riqualificazione che sulla costruzione, e lasciando più capitale per la crescita produttiva, che poi innesca un circolo virtuoso che produce nuovi redditi da destinare all’immobiliare? Insomma, demoliamo per ricreare meglio più che costruire ancora sul brutto…
Il ripensamento del modello di crescita è sicuramente una chiave di lettura interessante che deve o almeno dovrebbe coinvolgere la società civile e i suoi apparati istituzionali. Non è scontato e nemmeno chiaro come questo dovrebbe realizzarsi, ma, data la situazione, uno sforzo in tal senso potrebbe produrre risultati importanti per il superamento dell’attuale crisi e la ripresa di un sentiero di crescita virtuosa.




 
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