Pubblicato
il 8 aprile 2009 su La Voce di Romagna in prima pagina
di Simone Mariotti
La settimana scorsa abbiamo discusso sugli ultimi sviluppi
del problema dei fallimenti immobiliari con un responsabile di Assocnd-Conafi.
Oggi, invece, trattiamo un altro aspetto problematico dell'universo immobiliare:
le truffe, assai diffuse in tutto il territorio italiano, e a volte difficili
da individuare. Lo spunto mi arriva da un commercialista di Brescia esperto
del settore, il dr. Ennio Alessandro Rossi, che avendo letto sul web un
mio articolo di qualche tempo fa, mi ha inviato alcune considerazioni
da diffondere, affinché siano di aiuto ai lettori meno esperti. Vediamo
alcune delle casistiche che il dr. Rossi, che ringrazio, ci segnala.
Caso A) Truffa con stipula del contratto preliminare
Il malfattore acquisisce in affitto un'abitazione prestigiosa, del valore
supponiamo di 400.000€ e modifica con lo scanner gli atti originari dell'immobile
(atti di proprietà, documenti catastali, licenze edilizie etc.) facilmente
reperibili presso gli uffici pubblici competenti. Spacciandosi per proprietario,
dà specifico mandato ad un'ignara agenzia immobiliare, o mette un annuncio
sul giornale per vendita diretta.
A questo punto fa visitare l'immobile alla persona interessata, mostra
lui i titoli di proprietà falsificati, redige un preliminare incassando
una caparra del 15% del valore dell'immobile (60.000 euro).
Ripete poi il giochino, poniamo con altre 20 persone ignare, e sparisce
con 1.200.000€. Al rogito ovviamente non si presenterà nessuno. Se verrà
denunciato e rintracciato risulterà nulla-tenente visto che avrà avuto
cura di depositare i denari in Svizzera su c/c cifrato.
Se rintracciato verrà condannato per truffa semplice e sfruttando i benefici
di legge (Condizionale, Patteggiamento etc.) starà in prigione forse qualche
giorno.
Pensate invece al rapinatore che, a mano armata, ruba 10.000€ euro in
Posta. Sicuramente soggiornerà qualche anno di prigione e li sconterà
tutti. Facile prevedere che i più accorti si convertiranno alla "truffa
immobiliare" (alto guadagno, pena insignificante) che è facile prevedere
subirà un allarmante "crescendo"
Caso B) Truffa consistente nel rogitare più volte un'unica proprietà
immobiliare
La truffa si verifica laddove lo sfortunato acquirente imbatte in un truffatore
che vende effettivamente l'immobile, ma a diverse ignare persone, divenendo
immediatamente dopo nullatenente, rendendo vana ogni rivalsa.
Esiste in ogni Provincia la "Conservatoria dei registri immobiliari",
ove i notai depositano e trascrivono le compravendite e altri atti indicativi
o limitativi della proprietà immobiliare.
Questo ufficio e questi atti sono "pubblici" ossia consultabili dall'acquirente
che non potrà invocarne l'ignoranza. Esiste una regola: chi, tramite il
Suo Notaio, trascrive per primo la compravendita, o altri diritti reali,
presso la Conservatoria prevarrà su chi trascrive dopo di lui. Tornando
alla nostra ipotesi: se il truffatore cedesse la casa di sua proprietà
più volte a vari compratori che non si conoscono fra loro in tempi e luoghi
diversi (per esempio 4 volte lo stesso, in 4 orari e 4 notai diversi),
il solo acquisto che produrrebbe gli effetti reali della compravendita
sarebbe quello trascritto per primo (si dice appunto "in primo grado")
dal notaio più rapido; gli altri acquirenti risulterebbero truffati salvo
il diritto di rivalersi sul delinquente che nel frattempo avrà avuto cura
di spogliarsi di ogni bene. Né i truffati potrebbero citare per danni
i rispettivi ignari e incolpevoli notai che con diligenza e tempestività,
avessero trascritto in grado successivo. In tal caso solo l'acquirente
assistito dal notaio che casualmente e fortunosamente trascrivesse per
primo l'atto di compravendita, diverrebbe l'effettivo proprietario. Agli
altri tre nulla spetterebbe tranne la sterile possibilità di promuovere
un'azione giudiziaria di rivalsa e sporgere denuncia per truffa.
COME TUTELARSI? ECCO ALCUNE POSSIBILI ALTERNATIVE
1. Le parti stipulano il preliminare al prezzo reale davanti al notaio
che provvederà a trascriverlo in Conservatoria. Ciò implica un costo moderatamente
aggiuntivo, costo che vale sicuramente la pena di affrontare.
2. A garanzia del buon fine dell'operazione all'atto del rogito il venditore
consegnerà una polizza fidejussoria bancaria escutibile "a prima richiesta".
Se per qualsiasi motivo non a Lui imputabile, l'acquirente non acquisisse
la piena proprietà dell'immobile, alla banca competerà l'onere di rimborsarlo.
3. Il compratore, al rogito, pagherà con un assegno circolare, assegno
che verrà trattenuto dal notaio in deposito-fiduciario fino a quando la
compravendita risulterà trascritta regolarmente.
4. La banca erogatrice del mutuo richiesto dal compratore interverrà alla
stipula del rogito notarile; in quella sede, a favore del venditore, erogherà
"un bonifico irrevocabile" che resterà congelato fino a che il notaio
avrà accertato il regolare consolidamento dell'ipoteca. Il venditore per
bene, dovrà sentirsi tranquillo perché il bonifico diventerà esecutivo
dopo 15/20 giorni e non potrà mai essere revocato a meno che non emergano
le gravi irregolarità di cui si è detto.
5. Le varie tutele cui intendesse avvalersi il compratore dovranno essere
preventivamente chiarite ed esplicitate per scritto nel preliminare al
fine di evitare il rischio che il venditore rifiuti di darvi esecuzione,
eccependo condizioni mai concordate..
Considerazioni conclusive.
E' importante per completezza di argomentazione precisare che il d.lgs.
122 del 20-6-2005 tutela gli acquirenti di immobili di nuova costruzione
solo se acquistati direttamente dal costruttore. Peccato che l'applicazione
di tale norma venga pretesa solo dal 17% degli aventi diritto.
E' altresì importante precisare che gli acquisti diversi (es. di immobili
non nuovi, gli acquisti da Immobiliari mom costruttrici etc.) non godono
"ex lege" né della tutela del dlgs 122/05 né di altre tutele preventive.
Pertanto laddove non viene richiesta o non trovi applicazione il dlgs.
122/2005, permangono gravi rischi a carico di acquirenti che avessero
la sfortuna di imbattersi in un soggetto in procinto di fallire (sia imprenditori
sia privati ma soci di una qualsiasi S.n.c, ) e che decida di disfarsi
frettolosamente dell'immobile per incassare e occultare il denaro ricavato
dalla compravendita (rischio revocatoria fallimentare). Rischi simili
si corrono comunque anche se in presenza di un venditore privato (estraneo
in ogni caso all'esercizio di impresa) che altamente indebitato, e magari
protestato, decidesse pure lui di disfarsi frettolosamente dell'immobile
prossimo al pignoramento. In questo caso il rischio afferisce non a revocatoria
fallimentare ma a "revocatoria ordinaria".